野村不動産は今買いか？三井不動産・三菱地所と比較｜高配当・金利上昇・業績を分析

最初に結論｜3社は同じ不動産株でも性格がかなり違う

3社とも日本を代表する総合デベロッパーですが、
強みはかなり違います。

現在の株価指標を比較

2026年9月15日終値を基準に、
3社の株価指標を比較します。

※株価・PER・PBR・配当利回りは2026年9月15日時点。株価変動により数値は変化します。

こうして並べると、
野村不動産の評価の低さが目立ちます。

PER約9倍、PBR約1倍、
配当利回りは4％台後半です。

一方、三菱地所はPER約18倍、
配当利回りは1％台。

① 野村不動産の強み｜やはり「PROUD」が大きい

野村不動産を語るうえで外せないのが、
分譲マンションブランド
「PROUD（プラウド）」です。

野村不動産は住宅分譲だけでなく、
土地取得・商品企画・販売・管理まで
グループ内で行う体制を持っています。

つまり、
マンションを建てて売って終了するだけではありません。

住宅のライフサイクル全体から
収益機会を作れることが強みです。

首都圏の優良住宅需要を取り込む

野村不動産の住宅事業では、
東京・神奈川・埼玉・千葉を中心とする
首都圏が重要な市場です。

そのため強みを単純に
「関東の不動産会社だから」
と考えるより、

と考えた方が分かりやすいでしょう。

野村不動産は住宅だけではない

現在では住宅以外にも、

• オフィス
• 商業施設
• 物流施設
• ホテル
• 資産運用
• 不動産仲介・CRE
• マンション・ビル管理
• 海外不動産

などへ事業を広げています。

芝浦では大規模複合開発
「BLUE FRONT SHIBAURA」
も進めています。

それでも3社を比較すれば、
住宅開発・分譲の存在感が大きいことが
野村不動産の特徴です。

② 三井不動産の強み｜圧倒的な事業の幅

三井不動産は3社の中でも、
非常に幅広い不動産事業を展開しています。

• オフィス
• 商業施設
• 住宅
• 物流施設
• ホテル・リゾート
• 不動産仲介
• 資産運用
• スポーツ・エンターテインメント
• 海外不動産

「ららぽーと」
「三井アウトレットパーク」
「三井のリハウス」など、
一般消費者にも身近な事業を多数抱えています。

さらに日本橋、東京ミッドタウン、豊洲、柏の葉など、
大規模な街づくりにも強みがあります。

③ 三菱地所の強み｜「丸の内」は簡単に真似できない

三菱地所最大の特徴は、
やはり丸の内です。

東京駅周辺の丸の内・大手町エリアには
日本を代表する企業の本社が集まっています。

三菱地所は長期間にわたってこの地域の街づくりを行い、
多数の優良オフィスビルを所有・管理しています。

都心オフィス賃料が上昇する局面では、
こうした優良資産を持つ強みがさらに発揮されます。

金利上昇は不動産会社にマイナスですが、
一方で物価上昇とともに賃料を引き上げられれば、
インフレの恩恵を受けられる面もあります。

最新決算を比較｜四半期だけで優劣を決めない

最新の2027年3月期第1四半期を見ると、
野村不動産と三井不動産は前年同期比で減益となっています。

一方、三菱地所は大幅増益です。

ただし不動産会社は、
マンションの引き渡しや収益不動産の売却時期によって
四半期ごとの利益が大きく動きます。

野村不動産は1Q減益だが通期予想を維持

野村不動産の2027年3月期第1四半期は、

• 売上高：1,910億円
• 事業利益：271億円
• 純利益：147億円

となり、前年同期比では減収減益でした。

主な理由は、
住宅分譲の計上戸数減少や
都市開発部門での物件売却減少です。

一方、会社は
「通期業績予想に対して計画通りに進捗」
としています。

2027年3月期通期では、

• 売上高：1兆800億円
• 事業利益：1,500億円
• 純利益：860億円

を予想しており、
いずれも過去最高を見込んでいます。

野村不動産のマンションは本当に大丈夫なのか

金利上昇局面で最も心配なのが、
住宅ローン金利上昇によるマンション販売への影響です。

そこで住宅分譲の数字を確認します。

住宅分譲の粗利益率は26.9％

2027年3月期第1四半期の
住宅分譲粗利益率は
26.9％でした。

前年同期の25.9％から
1ポイント上昇しています。

販売戸数が減っている一方で、
採算性そのものが急激に悪化しているわけではありません。

契約進捗率は71.8％

2027年3月期に計上予定の住宅分譲売上高3,500億円に対し、
第1四半期時点の契約進捗率は
71.8％です。

年間計画の7割超がすでに契約済みという点では、
一定の安心材料です。

ただし注意点もあります。

私は今後、
この数字が金利上昇によってさらに鈍化しないかを
継続して確認したいと思います。

金利上昇には3社とも無関係ではいられない

現在の不動産株にとって
大きな懸念材料が日本の金利上昇です。

不動産開発では土地取得や建設に
巨額の資金が必要になります。

そのため金利上昇は、

• デベロッパーの支払利息増加
• 住宅ローン金利上昇
• マンション購入者の負担増
• 不動産投資の期待利回り上昇
• 不動産価格への下押し圧力
• 国債利回り上昇による高配当株の相対的魅力低下

など複数の経路で影響します。

野村不動産は借金が多い

ここは野村不動産を見る際に
無視できない部分です。

2026年3月末時点の有利子負債は
約1兆5,993億円。

さらに2027年3月期第1四半期末には
約1兆6,965億円まで増加しています。

自己資本比率は28.3％です。

ただし金利上昇がすぐ全借入に反映されるわけではない

2026年3月期末時点では、
主要な資金調達の
固定金利比率は83.9％です。

つまり政策金利が上昇しても、
約1.6兆円の有利子負債すべての金利が
一斉に上昇するわけではありません。

一方で支払利息は、

と増加しています。

株主還元を比較すると野村不動産が目立つ

高配当投資の観点では、
今回の3社比較で野村不動産がかなり目立ちます。

野村不動産｜DOE4％を配当の下限に

2027年3月期の年間配当予想は
44円。

9月15日終値906.3円に対する
予想配当利回りは約4.85％です。

さらに会社は、

• 総還元性向40～50％
• DOE4％を年間配当の下限

という株主還元方針を掲げています。

2027年3月期の予想配当性向は43.7％です。

15期連続増配を予想

野村不動産は2027年3月期で
15期連続増配を予想しています。

株式分割を遡及調整した1株配当は、

と増えてきました。

単に現在の利回りが高いだけではなく、
利益成長とともに配当を増やしてきた点を評価しています。

三井不動産は累進配当

三井不動産は野村不動産ほど
現在の配当利回りは高くありません。

一方で累進配当を掲げ、
配当と自社株買いを組み合わせた
株主還元に積極的です。

三菱地所は資産価値を評価されている

三菱地所も増配や自社株買いを行っていますが、
現在の株価では配当利回りは1％台です。

高配当株というより、
丸の内を中心とする優良資産や
長期的な資産価値を評価して買われている側面が強いでしょう。

私の投資基準で野村不動産をチェックしてみる

ここからは、
私が普段銘柄を選ぶ際に重視している基準に
野村不動産を当てはめてみます。

私は単純に
「配当利回りが高い」
という理由だけで株を選んでいるわけではありません。

特に確認しているのは、

• 配当利回り
• 増配
• EPS・利益成長
• 配当余力
• 株主還元姿勢
• ROEなど資本効率
• 財務健全性
• 現在の株価の割安感

です。

① 配当利回り｜私の基準では十分高い

9月15日終値906.3円に対して
年間配当予想は44円。

予想配当利回りは
約4.85％です。

高配当株として十分魅力を感じる水準です。

しかも重要なのは、
単に株価下落で利回りが高くなっただけではないことです。

② 増配｜15期連続増配予想は大きな強み

私は現在の配当利回り以上に、
将来配当が増える可能性を重視しています。

その点で、
15期連続増配予想という野村不動産の実績は
かなり評価できます。

③ EPS成長｜配当だけでなく利益も増えている

野村不動産の1株利益（EPS）は、
株式分割調整後で、

と右肩上がりで増えてきました。

これは私が高配当株を見る際に
非常に重視している部分です。

配当だけを増やしているのではなく、
利益成長を伴っている点は好印象です。

④ 配当性向｜43.7％ならまだ無理は大きくない

2027年3月期の予想配当性向は
43.7％です。

利益の大半を無理に配当に回して
高利回りを作っている会社ではありません。

利益のおよそ半分以上を
成長投資や財務などに回せる余地があります。

私は利回り5％でも配当性向90％の会社より、
利益成長を続けながら40～50％程度を
配当に回している企業の方を好みます。

⑤ 株主還元｜DOE4％下限は評価したい

野村不動産は長期経営方針で、

• 総還元性向40～50％
• DOE4％を年間配当の下限

としています。

DOEは自己資本に対して
どの程度を配当に回すかを見る指標です。

利益が多少上下しただけで
配当を大きく動かすのではなく、
比較的安定した配当政策を取りやすい仕組みです。

⑥ ROE｜10％を超えている

2026年3月期のROEは
10.7％です。

会社自身も長期経営方針で
ROE10％以上を財務指針としています。

不動産を大量に保有する会社として、
一定の資本効率を維持できている点は評価できます。

⑦ 割安感｜PER約9倍はかなり気になる

現在の野村不動産は、

• 予想PER：約9倍
• PBR：約0.97倍
• 配当利回り：約4.85％

です。

さらに2026年3月期末の
1株当たりNAVは1,193円。

株価906.3円はNAVを大きく下回ります。

もちろん不動産会社だから
NAV以下なら必ず割安ということではありません。

それでも、

という組み合わせは、
私の投資基準から見るとかなり興味深いです。

⑧ 最大の弱点は財務｜ここだけは慎重に見る

一方、
すべてが理想的というわけではありません。

私の基準で最も評価が低くなるのが
財務です。

2027年3月期第1四半期末の有利子負債は
約1兆6,965億円。

不動産デベロッパーという業種上、
借入金が大きくなること自体は珍しくありません。

しかし、
長く続いた超低金利時代から
「金利のある世界」に変化している以上、
以前より慎重に見る必要があります。

固定金利比率83.9％なので
短期間で利息負担が急増する可能性は抑えられています。

しかし借り換えが進めば、
時間をかけて調達金利が上昇する可能性があります。

利益成長率の鈍化にも注意

もう一つ確認しておきたいのが、
今期の利益成長率です。

2026年3月期は純利益が828億円でした。

2027年3月期予想は860億円なので、
増益ではあるものの伸び率は約3.8％です。

つまり、

と見た方がよさそうです。

PERが低い理由を
「金利上昇だけ」と決めつけず、
成長率の鈍化も考慮しておきたいところです。

私なら今後この6項目を追う

野村不動産を長期投資候補として見るなら、
今後はすべての数字を見る必要はないと思っています。

特に確認したいのは次の6項目です。

この6つが大きく崩れなければ、
現在の低PERと高配当利回りは
長期投資家にとって注目できる状態だと考えています。

3社ではどんな投資家と相性がいい？

まとめ｜私の投資基準では野村不動産はかなり適合する

今回3社を比較した結果、
野村不動産には三井不動産や三菱地所とは違った魅力があります。

特に私が評価しているのは、

• PROUDという強い住宅ブランド
• 首都圏の住宅需要
• 利益・EPSの長期成長
• 15期連続増配予想
• DOE4％を配当下限とする方針
• 配当性向40％台
• 配当利回り約4.85％
• PER約9倍

です。

これは私が重視している
「高配当＋増配＋利益成長」
という投資スタイルにかなり合っています。

ただし、
最大の注意点は有利子負債と金利上昇です。

住宅販売も現時点では大きく崩れていませんが、
第1四半期の契約進捗率71.8％は
前年同期の79.4％を下回っています。

したがって、
「PER9倍だから安い」
「利回り5％近いから買い」
と単純に判断するのではなく、
金利上昇が実際の業績にどこまで影響するのかを
確認する必要があります。

今のところ、
業績そのものが崩れて株価が下落しているというより、
金利上昇と将来の不動産市況への警戒から
市場の評価が低下している面が大きい
ように見えます。

だからこそ現在の900円前後という株価は、
私にとって今後も注意深く追っていきたい水準です。

参考資料

• 野村不動産ホールディングス 2027年3月期 第1四半期決算説明資料
• 野村不動産ホールディングス 配当・株主還元資料
• 野村不動産ホールディングス 経営指標・財務ハイライト
• 三井不動産 2027年3月期 第1四半期決算資料
• 三菱地所 2027年3月期 第1四半期決算資料

※本記事は特定の株式の購入・売却を推奨するものではありません。
株価・PER・PBR・配当利回り等は2026年9月15日時点の情報を基にしています。
企業業績や配当予想は今後変更される可能性があります。
投資判断は最新の決算資料・適時開示等をご確認のうえ、ご自身の判断でお願いいたします。